近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。<润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素/p>

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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